來(lái)源：A智慧保

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成險(xiǎn)資香餑餑。

　　近日，新華保險(xiǎn)頻繁接盤萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　僅從去年12月來(lái)看，新華保險(xiǎn)用旗下子公司股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）先后拿下了赤峰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀川金鳳區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和淮北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

　　事實(shí)上，險(xiǎn)資此輪收購(gòu)?fù)踅×值娜f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從2023年就已開(kāi)始。除了新華保險(xiǎn)，陽(yáng)光人壽、大家保險(xiǎn)、橫琴人壽等險(xiǎn)企也加入到收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)潮中。從量來(lái)看，新華保險(xiǎn)成為此輪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)收購(gòu)潮的主力軍，2024年，新華保險(xiǎn)將9家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)收入囊中。

　　險(xiǎn)資蜂擁而至萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)背后，一方面或許是希望在此輪房地產(chǎn)周期中抄底，畢竟中央層面對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已從“房住不炒”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸沟胤€(wěn)”；另一方面，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)跌出了“性價(jià)比”，租金漲幅也較為客觀，在低利率態(tài)勢(shì)下不失為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置選項(xiàng)。

　　險(xiǎn)企不斷掀起收購(gòu)潮

　　新華保險(xiǎn)無(wú)疑是這次買入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主力險(xiǎn)資。

　　“A智慧保”根據(jù)公開(kāi)信息整理，新華保險(xiǎn)在2024年至少?gòu)耐踅×质种心孟铝?家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，分別為北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司、煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司、南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司、成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司、赤峰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司、銀川金鳳區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司、晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司、淮北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、武威萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司。

　　新華保險(xiǎn)接盤萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，大多是由旗下子公司坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）出面收購(gòu)。股權(quán)穿透圖顯示，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險(xiǎn)、中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司分別持股99.99%、0.01%。

　　和新華保險(xiǎn)一樣，陽(yáng)光人壽在2023年12月出資55.1億元設(shè)立麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），后者通過(guò)設(shè)立的多家子基金陸續(xù)拿下多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，包括合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司、東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、湖州萬(wàn)達(dá)投資有限公司、上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司等。

　　值得一提的是，麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）在去年11月宣布股權(quán)變更，中銀三星人壽保險(xiǎn)有限公司、南京太保鑫匯致遠(yuǎn)股權(quán)投資基金管理合伙企業(yè)（有限合伙）新增入股，分別持股9.07%、9.07%，對(duì)應(yīng)出資額均為5億元，陽(yáng)光人壽出資額降為45億元。

　　大家保險(xiǎn)也加入到王健林旗下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“收購(gòu)潮”，2023年5月，大家保險(xiǎn)將萬(wàn)達(dá)旗下上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)資產(chǎn)包間接收入囊中；2023年10月，大家保險(xiǎn)又聯(lián)手橫琴人壽接盤了位于上海的周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　“A智慧保”觀察到，這一輪險(xiǎn)資收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資。2023年底，新華保險(xiǎn)宣布和中金資本成立基金時(shí)就表示，基金的主要投向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接方式主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

　　關(guān)于基金設(shè)立的原因，彼時(shí)，新華保險(xiǎn)表示，公司作為有限合伙人參與設(shè)立基金，主要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)投資優(yōu)勢(shì)，通過(guò)專業(yè)化投資管理團(tuán)隊(duì)，拓展投資渠道，挖掘投資機(jī)會(huì)，多元化管理資產(chǎn)，符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求及股東利益。

　　險(xiǎn)資青睞優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)

　　保險(xiǎn)資金具有期限長(zhǎng)、體量大、追求穩(wěn)定收益等特點(diǎn)，險(xiǎn)企加大優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資有利于拉長(zhǎng)資產(chǎn)久期，更好地做好資產(chǎn)負(fù)債匹配。

　　中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)發(fā)展報(bào)告（2024）》指出，2024年，從增速來(lái)看，利率債、公募基金和投資性房地產(chǎn)的投資規(guī)模增速較快，顯示出保險(xiǎn)資金對(duì)穩(wěn)健型資產(chǎn)的偏好。

　　在房地產(chǎn)不景氣周期中，為何險(xiǎn)資開(kāi)始著手布局不動(dòng)產(chǎn)？業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上遭遇一些困難，急需資金，一些優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)會(huì)以較低價(jià)格出售，險(xiǎn)資此時(shí)投資不動(dòng)產(chǎn)，可以獲得一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　從宏觀環(huán)境來(lái)看，寬松的貨幣政策還將持續(xù)。2025年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議1月3日至4日召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行情況，擇機(jī)降準(zhǔn)降息。

　　這也意味著，低利率態(tài)勢(shì)短期內(nèi)很難改變，險(xiǎn)企仍需要積極應(yīng)對(duì)“利差損”風(fēng)險(xiǎn)。隨著保險(xiǎn)資金規(guī)模的擴(kuò)大，險(xiǎn)企對(duì)于資產(chǎn)配置的需求也在增加，從長(zhǎng)期來(lái)看，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資則有較好的保值增值作用。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，險(xiǎn)資這類不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金，其持有期的區(qū)間收益主要來(lái)自于底層資產(chǎn)出租、運(yùn)營(yíng)等的收益。以新華保險(xiǎn)舉例，從投資組合來(lái)看，截至2024年6月末，新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)金額為92.46億元，投資性房地產(chǎn)租金收入為1.67億元，同比增長(zhǎng)4.4%。

　　從房住不炒到止跌回穩(wěn)

　　金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，把握好政策方向至關(guān)重要。

　　險(xiǎn)企的投資策略和方向既基于自身資產(chǎn)負(fù)債兩端的實(shí)際情況，也融入到國(guó)家發(fā)展大局中。如這一輪險(xiǎn)資收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資，回過(guò)頭看，也是在政策的指引下逐步開(kāi)展。

　　2023年2月，證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。據(jù)證監(jiān)會(huì)介紹，試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)，中央層面對(duì)其態(tài)度也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。2024年9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)維穩(wěn)信號(hào)，相關(guān)部門及地方積極落實(shí)政策。

　　緊接著，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)保交房工作推進(jìn)視頻會(huì)議。會(huì)議全面貫徹落實(shí)“9·26”政治局會(huì)議精神和近期國(guó)務(wù)院專題會(huì)議部署要求，指導(dǎo)各地進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作，采取有力有效措施盡快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

　　2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”，強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

　　從房住不炒到止跌回穩(wěn)，似乎也昭示了房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展態(tài)勢(shì)。中指研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2024總結(jié)&2025展望》報(bào)告顯示，2024年前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價(jià)換量”帶動(dòng)市場(chǎng)保持一定活躍度，但9月市場(chǎng)出現(xiàn)降溫。高層會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場(chǎng)注入信心，四季度以來(lái)，核心城市市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫。

　　不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)投資，險(xiǎn)企還是要緊繃著一根弦。2024年12月，金融監(jiān)管總局辦公廳關(guān)于印發(fā)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用內(nèi)部控制應(yīng)用指引（第4號(hào)—第6號(hào)）》的通知。其中，第5號(hào)指引就是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資。

　　“保險(xiǎn)公司開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資，至少要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)等。應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管要求、投資需求、負(fù)債特性、償付能力、風(fēng)險(xiǎn)偏好、資產(chǎn)負(fù)債管理、投資管理能力和風(fēng)險(xiǎn)管理能力等因素，合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)投資的配置比例，并履行相應(yīng)的內(nèi)部審批程序。”上述通知指出。

　　總體而言，在利率下行周期，險(xiǎn)企面臨著防范“利差損”和“資產(chǎn)荒”的雙重考驗(yàn)。處于深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，價(jià)格已經(jīng)跌出一定的性價(jià)比，而險(xiǎn)資作為長(zhǎng)線資金，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)自然具備較強(qiáng)吸引力。但是，在投資不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，險(xiǎn)資仍需要促進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用規(guī)范發(fā)展，有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)維護(hù)保險(xiǎn)資金安全性。