來源：中國經營報

　　本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

　　趙毅 “2025年首周（2024年12月30日—2025年1月5日）在元旦假期的助力下，我們門店二手住宅簽約量環比增長5%，是近三周的新高。”位于深圳的一家房地產中介連鎖機構對《中國經營報》記者表示，在2024年四季度政策密集出臺的影響下，該機構亦認為2025年1月二手住宅總體成交有望出現同比增長。

　　上述境況是當下深圳樓市的縮影。據樂有家研究中心統計，2024年，深圳二手住宅網簽54487套，同比增長66%，達到近四年最高點，遠超2021年網簽量。事實上，自2024年房地產政策打出“組合拳”以來，尤其是9月出臺放松限購政策、優化首付款比例等一系列措施，樓市出現積極變化。在廣州，2024年全市二手住宅交易占比首次超過一手住宅。

　　克而瑞分析指出，在二手住宅成交方面，一線城市是2024年9月房地產新政“直接受益者”，北上廣深在2024年四季度二手房成交面積同比、環比均增長約50%。

　　中指研究院指數事業部分析師孟新增對記者表示，展望2025年，二手房價格止跌、新房銷售企穩或是房地產市場“止跌回穩”的關鍵標志。

　　交易量沖高

　　“受契稅優惠政策推動，2024年12月廣州市二手住宅市場活躍度持續，網簽量維持在1.1萬宗以上水平。”在2024年最后一天，廣州市房地產中介協會發布了上述數據。據統計，2024年12月，廣州市二手住宅網簽11494宗，網簽面積117.16萬平方米，環比分別增長0.67%和5.56%，同比分別增長17.33%和17.83%。

　　上述表現離不開政策托底。2024年9月底，廣州在四個一線城市中率先宣布全面取消住房限購政策，并落地一系列房地產利好措施。2024年10—12月，廣州二手住宅交易量連續3個月保持萬套以上。其中12月創下2024年年內的成交新高，且在近三年的二手房成交中，僅次于2023年3月12260套，位居第二。

　　從全年情況來看，根據廣州市住建局發布的數據，2024年廣州二手住宅交易登記面積為925.33萬平方米，同比增長11.3%，占住宅市場成交總量的53.3%，首次超過了一手住宅。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前二手住房在性價比、配套成熟度上仍有一定的優勢，預計在一定時間內仍將對樓市產生主導作用。

　　二手住宅成交回暖的跡象亦出現在深圳樓市中。據深圳市房地產中介協會統計，2024年，深圳二手房（含非住宅）錄得量重新站上6萬套關口，其中二手住宅成交占比整體呈現持續回升態勢，錄得量占比為85.3%，較2023年增加1.8個百分點。“在樓市持續出臺優化政策的影響下，住宅類別市場需求有所回升。”深圳市房地產中介協會方面表示。

　　值得注意的是，到了2024年，二手住宅市場重回深圳樓市主導地位。據樂有家研究中心統計，2024年，深圳全市一、二手住宅成交占比接近4∶6，其中二手住宅網簽占比為59%。在此之前，深圳樓市交易量以新房為主，占比約60%，到2023年降至50%左右。

　　與此同時，深圳市民近年買房的面積有所擴大。樂有家研究統計顯示，2024年深圳成交二手住宅套均面積約為97平方米，是近五年最高水平，套均總價約為609萬元，比2023年增加86萬元。

　　市場以價換量

　　二手住宅交易量創下階段性新高背后，市場成交仍由“以價換量”帶動。

　　記者在走訪中注意到，此前廣州二手住宅價格持續調整。有業主在2024年2月廣州放開120平方米以上住房限購后，將其擁有的一套位于廣州市荔灣區面積約121平方米的二手房掛牌價從600萬元調低至498萬元，降價幅度超100萬元。與此同時，在房地產交易平臺上掛出的一套天河區近200平方米的三居室漲價200萬元。“業主降價賣房的原因之一是想快點置換，漲價也是因為業主看好市場，就看客戶買不買單了。”房產中介周豪（化名）對記者表示。

　　根據合富研究院發布的報告，2024年，廣州二手住宅市場對位于中心城區的中低價位物業的需求增加，海珠區、越秀區和荔灣區等老城區的一些“二手上車盤”（總價在200萬—300萬元之間）得到較多關注。

　　樂有家門店向記者提供的該門店簽約數據顯示，2024年，深圳二手住宅成交均價為6.3萬元，同比下降3%，但降幅比2023年（同比下降12%）收窄，2024年二手房價出現回穩趨勢。從深圳全市情況來看，南山區和龍華區2024年四季度二手成交均價同比2023年四季度“止跌”，羅湖區、福田區、寶安區、龍崗區和坪山區2024年四季度價格同比降幅在1%—3%之間，僅有個別交易量較少的區域價格同比跌幅較大。2024年，深圳房價超過10萬元/平方米的片區仍然只有兩個，分別是安托山片區和深圳灣片區。

　　樂有家研究中心指出，2024年，深圳128個片區的業主報價下滑，最大降幅15%，跌幅超過10%的片區占比30%。“當前，深圳房價仍處于盤整期，未來半年仍將有所波動，但在‘量增’的推動下，價格整體勢頭向好。”

　　孟新增對記者表示，2024年，二手房市場以價換量為主。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年百城二手住宅價格累計下降7.26%，跌幅較2023年擴大3.73個百分點，其中一季度百城二手房價累計下降1.48%；二季度、三季度累計分別下降2.16%和2.13%；四季度在政策發力帶動下，百城二手房價格累計跌幅收窄至1.69%。分城市來看，一線城市房價回穩明顯，深圳在2024年11—12月房價呈連續上漲態勢，結束之前連續下跌局面；北京、上海和廣州房價跌幅較此前明顯收窄。2024年12月，百城二手住宅均價為14203元/平方米，環比下降0.53%，已連跌32個月。

　　支撐新房市場

　　相比之下，廣深樓市的新房成交熱度雖不及二手市場，但也出現一些積極變化。

　　據廣州市住建局方面披露，2024年廣州住宅市場成交總體穩中有升，其中一手住宅成交量降幅持續收窄。截至2024年四季度末，廣州全年全市住宅交易面積為1734.6萬平方米，同比增長3.8%，其中一手住宅網簽面積809.27萬平方米，同比下降3.7%，降幅比三季度末收窄17個百分點。截至2024年12月，廣州全市一手住宅去庫存周期16個月，比2023年末縮短0.6個月，比2024年三季度末縮短3.4個月。

　　據合富研究院統計，近三年，廣州新房成交面積均維持在800萬平方米左右，新房以滿足改善需求為主，存量房（即二手住宅）更偏向于滿足剛性需求。

　　李宇嘉認為，一方面，二手房在戶型、學位、價格等方面的優勢依然存在，這是其在樓市中繼續占主導的主要原因。另一方面，若二手房交易循環加快，有助于“賣舊買新”，這將會帶動新房交易，對新房市場形成支撐。

　　值得注意的是，2024年，“去庫存”成為全國樓市重中之重，廣深樓市的新房供應亦有所放緩。據合富研究院統計，2024年廣州全市新增預售面積614萬平方米，同比下降19%。樂有家研究中心提供的數據顯示，2024年，深圳新增一手住宅預售面積546.6萬平方米，同比下降6.2%；預售網簽面積389.96萬平方米，同比增長21%。在供應減少、銷售增長的背景下，2024年年末深圳一手住宅預售庫存面積減少至398.9萬平方米，同比下降23%。

　　孟新增分析指出，本輪周期市場復蘇路徑或表現為“從二手房量升到二手房價止跌再到新房銷售量穩、新房房價止跌”。2025年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”發展謀篇布局之年，各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段。