樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 1月21日，萊坊發(fā)布2024年第四季度《北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》。

報(bào)告指出，第四季度，全市有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，共140,000平方米，寫字樓存量上升至1,325.6萬平方米；甲級(jí)寫字樓租金下滑至每月每平方米人民幣251.7元，環(huán)比降幅8.8%，同比下降14.7%；平均空置率達(dá)到18.4%，環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)。投資市場(chǎng)方面，國(guó)內(nèi)投資者交易活躍。

供應(yīng)與需求

第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，共計(jì)為市場(chǎng)帶來140,000平方米的寫字樓面積。其中，鼎好大廈B座位于中關(guān)村地區(qū)，總建筑面積約為80,000平方米；國(guó)家金融大廈位于麗澤區(qū)域，總建筑面積23萬平方米，其中對(duì)外出租面積約為60,000平方米。

2025年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過60萬平方米的新項(xiàng)目入市，包括位于金融街區(qū)域的兆泰金融中心綜合體，CBD區(qū)域的Z4民生銀行項(xiàng)目以及位于望京-酒仙橋區(qū)域的頤堤港二期第一階段等。

萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“盡管2024年搬遷需求較為旺盛，但新租需求明顯不足，加上租戶退租及縮租的情況較為普遍，平均空置率水平上升，租金下行。另一方面，由于企業(yè)持續(xù)的降本增效需求，部分甲級(jí)寫字樓租戶開始傾向于選擇乙級(jí)或更低級(jí)別的寫字樓，這也導(dǎo)致了甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的客戶流失。綜合以上因素，2024年第四季度全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率繼續(xù)環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。”

2024年對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)去化產(chǎn)生較大貢獻(xiàn)的行業(yè)與去年類似，主要有以下幾類：金融行業(yè)、TMT行業(yè)（如：互聯(lián)網(wǎng)、電信業(yè)等）、游戲、新興制造業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)。其中，字節(jié)跳動(dòng)在第一季度重回亞奧商圈，租賃北辰·新空間18,000平方米；知名內(nèi)資游戲公司永星互動(dòng)在第二季度新租亞奧區(qū)域的環(huán)球貿(mào)易中心3,500平方米；第三季度，互聯(lián)網(wǎng)二手車品牌淘車車搬遷至位于望京-酒仙橋區(qū)域的東湖國(guó)際中心，租賃面積約6,000平方米；第四季度，知名外企律師事務(wù)所金杜律師事務(wù)所續(xù)租位于CBD區(qū)域的環(huán)球金融中心，租賃面積23,171平方米。

租金走勢(shì)

第四季度，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金跌幅擴(kuò)大，環(huán)比下降8.8%至每月每平方米人民幣251.7元。市場(chǎng)目前供大于求的矛盾突出，市場(chǎng)新租需求明顯不足。租戶方面，由于許多企業(yè)都面臨一定的經(jīng)營(yíng)壓力，普遍擴(kuò)張意愿不強(qiáng)，以續(xù)租或搬遷整合的需求為主。此外，近期北京主要行業(yè)都在進(jìn)行調(diào)整，互聯(lián)網(wǎng)、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)均出現(xiàn)了發(fā)展速度放緩甚至收縮的情況，削減辦公租賃費(fèi)用成為降本的首選手段。業(yè)主方面，為了維持原有租戶的穩(wěn)定性并吸引新租戶，業(yè)主在第四季度繼續(xù)選擇降低租金、提供靈活租期、延長(zhǎng)免租期和裝修期等優(yōu)惠措施，這些舉措進(jìn)一步拉低了整體租金水平。

萊坊北京商業(yè)物業(yè)服務(wù)部總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“越來越多的業(yè)主愿意主動(dòng)提供裝修補(bǔ)貼或提供精裝修交付以吸引租戶，租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也因此愈發(fā)激烈。除了優(yōu)惠措施，核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓業(yè)主為了留住想要外遷到乙級(jí)或者非核心區(qū)域的租戶，繼續(xù)加大租金下調(diào)幅度。北京寫字樓市場(chǎng)在2025年仍然面臨下行，對(duì)租戶而言，當(dāng)下正是重新規(guī)劃租賃策略、續(xù)簽租約的好時(shí)機(jī) 。”

子市場(chǎng)方面，CBD區(qū)域平均租金跌破300元大關(guān)，平均租金為每月每平方米人民幣291.9元；租金最高的金融街區(qū)域市場(chǎng)租金也繼續(xù)下降，第四季度平均租金為每月每平方米人民幣426.2元。其它子市場(chǎng)的租金也均有不同程度的下降。面對(duì)空置率攀升的壓力，業(yè)主不得不繼續(xù)保持較低的租金報(bào)價(jià)，并積極優(yōu)化寫字樓產(chǎn)品和服務(wù)，更精準(zhǔn)地定位目標(biāo)客戶。

投資市場(chǎng)

第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)的大宗交易共錄得四宗成交，買家均為國(guó)內(nèi)投資者。2024年的大宗交易市場(chǎng)從前幾年的以機(jī)構(gòu)投資者為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐試?guó)內(nèi)自用買家為主。今年以來，國(guó)內(nèi)自用買家成為北京大宗交易市場(chǎng)的中流砥柱，這些買家相對(duì)更注重物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值和戰(zhàn)略適配性。

11月26日，長(zhǎng)江商學(xué)院在東城區(qū)新景商務(wù)樓購(gòu)置物業(yè)作為總部校區(qū)自用，達(dá)成數(shù)萬平方米物業(yè)成交。這一行為或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)教育領(lǐng)域的一個(gè)重要事件，極有可能引發(fā)同行業(yè)其他商學(xué)院的關(guān)注，并促使它們?cè)谛^(qū)建設(shè)、資源配置等方面展開新一輪的競(jìng)爭(zhēng)。也側(cè)面反映出國(guó)內(nèi)投資者類型正在逐漸朝著多樣化的趨勢(shì)演變，投資方向和領(lǐng)域愈發(fā)廣泛和多元。

12月15日，CBD區(qū)域的博瑞大廈B座被北京星創(chuàng)未來科技有限公司以人民幣8.9億元競(jìng)得。買家北京星創(chuàng)未來科技有限公司是一家國(guó)有企業(yè)控股背景公司的子公司。2024年第一季度，友邦人壽保險(xiǎn)有限公司宣布完成對(duì)凱德投資旗下公司所有的博瑞大廈A座95%股權(quán)的收購(gòu)。至此，2024年博瑞大廈的兩棟寫字樓分別進(jìn)行了一次轉(zhuǎn)手交易。